不動産の相続登記は義務！手続きの流れや必要書類などを徹底解説

2024年4月1日から相続登記が義務化された

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）名義の不動産を相続人名義に変更する手続きです。
不動産の権利関係は、法務局で管理されている登記簿で管理されています。
登記簿には、不動産の所在地、面積、所有者の住所・氏名などが記載されており、一般公開されることで、安全な取引が可能です。
相続により土地の所有者が変更された場合、登記簿に記録する必要があります。

相続登記は任意でしたが、2024年4月1日から義務化されました。
申請期限を過ぎると行政上のペナルティを受ける可能性があるため、相続して土地を取得したら、速やかに相続登記を申請する必要があります。

相続登記の義務化は、2024年4月1日以前に発生した相続にも適用されます。
過去に相続したが相続登記を申請していない場合、一定の期限内に申請する必要があります。

参考：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう 所有者不明土地 ！～｜東京法務局

不動産を相続したことを知ってから3年以内の申請が必要

相続登記の申請期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。

例えば、相続人同士で遺産分割協議を行い、不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年が申請期限となります。
また、遺言によって不動産を取得した場合も、所有権の取得を知った日から3年が申請期限となります。

申請期限を過ぎても相続登記を行わない場合、法務局から相続登記の催告がなされます。
この催告にも応じず、正当な理由なく相続登記を怠った場合には、10万円以下の過料が科せられる可能性があるため、注意が必要です。

なお、申請期限を過ぎても罰則が科されない「正当な理由」については、法務局がそれぞれの事情を個別具体的に判断して決定します。
例えば、相続人が多数いるために権利関係を把握したり申請書類を準備するのに時間がかかる場合や、遺言書の有効性について争っている最中で相続登記を申請できない場合などが該当します。

参考：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

相続登記の方法

相続登記の方法は、大きく分けて「単独登記」と「共有登記」の2つに分けられます。

相続登記の方法について、詳しく見ていきましょう。

単独登記｜1人で相続する方法

被相続人が所有する不動産を1人で相続する場合、相続人の単独名義で登記申請をします。
例えば、亡くなった父名義の不動産を子ども1人で相続する場合や、遺言や遺産分割協議により特定の相続人1人が不動産を相続する場合には、単独登記をします。

単独登記をすれば、ほかの相続人の意思を確認せずにその土地を売却したり、建物を賃貸に出して不動産収益を得たり、登記された不動産を担保にして融資を受けることが可能です。

自分1人の判断でその不動産を活用できるため、今後の手続きをスムーズに進められるメリットがあります。

共有登記｜2人以上で相続する方法

不動産を複数人で相続する場合、その不動産について共有登記を行います。
例えば、亡くなった父名義の不動産を子ども2人で相続する場合や、遺言や遺産分割協議により相続人である配偶者と子どもが不動産を相続する場合には、この共有登記を行います。

共有登記を行う場合、相互の持分を決め、その持分に従って登記を行います。
持分は相続人同士の話し合いで決めますが、法定相続分に従うのが一般的です。

共有登記では、それぞれの相続人が法定相続分どおりの持分を主張できるため、公平な遺産分割が実現できます。
しかし、その不動産を売却または賃貸に出す場合、所有者全員の合意が必要となるため、単独登記よりも時間がかかります。
また、時間が経って次の相続が発生すると、相続人が増えることでさらに権利関係が複雑化する恐れもあります。

単純に分割しにくい不動産の場合、共有登記を選択することが多いですが、1人の相続人が単独で相続し、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」という方法もあります。
不動産の分割方法や登記について迷った場合は、弁護士や司法書士などの専門家に早めに相談することをお勧めします。

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相続登記の流れ

相続登記は、不動産の住所地を管轄する法務局に申請書類を提出することでおこないます。

相続登記のおおまかな流れは、以下のとおりです。

以下、それぞれについて確認していきます。

1．不動産の権利関係などを確認したうえで相続人を決める

相続財産に不動産が含まれている場合、まずは不動産の状態や権利関係を確認します。
法務局の登記簿を確認すれば、権利関係を正確に把握できます。

不動産の登記は、土地と建物で別々に権利関係が記録されているため、相続する不動産すべての権利関係を確認してください。
土地と建物で所有者が異なる場合や、共有名義で不動産の一部のみが相続対象となる場合もあるため、注意が必要です。
不動産の状態や権利関係を把握したら、不動産を相続するかどうかを決めます。
相続人が複数いる場合、遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するか決める必要があります。
遺言書があれば、基本的に遺言に従い、相続する人が決まります。

相続人間で相続する人が決まったら、合意内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員で署名・捺印します。
この協議書は相続登記の申請時に必要ですので、必ず作成してください。

参考：登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です｜法務局

2．登記申請書などの必要書類を準備・作成する

不動産を相続するかどうかが決まったら、登記申請に必要な登記申請書を作成し、必要書類を準備します。
登記申請書の様式や記載例は、法務局のホームページにてダウンロードできます。

申請書に記載する主な事項は、以下のとおりです。

必要書類は不動産の取得方法により異なりますが（詳細は後述）、主な必要書類は戸籍や住民票です。

参考：不動産登記の申請書様式について｜法務局

3．管轄の法務局に登記申請をおこなう

登記申請書を作成し、必要書類を揃えたら、法務局へ登記申請を行います。

申請先は、登記申請の対象となる不動産の所在地を管轄する法務局です。
管轄する法務局は、法務局のホームページで簡単に調べられます。

申請方法は、窓口、郵送、オンラインの3種類です。
窓口または郵送の場合、管轄する法務局に申請書類一式を提出または郵送することで申請を行います。
オンライン申請の場合、後日、添付書類の原本を法務局に持参または郵送する必要があるため、オンラインのみでは申請を完結できないことに注意が必要です。

また、登記申請には登録免許税の納付が必要です。
必要な金額の収入印紙をあらかじめ購入しておき、申請書に貼ることを忘れないようにしましょう。

参考：管轄のご案内｜法務局
参考：かんたん登記申請

4．相続登記の完了

法務局に申請書類を提出すると、書類の内容に基づいて審査が行われます。
申請情報や添付書面に訂正や不備がなければ、おおむね1週間から10日程度で登記は完了します。

登記が完了すると、「登記識別情報の通知（権利証）」や「登記完了証」などを受け取ります。
データとして受け取ることもできますが、データ紛失のリスクを考えると、書面でも受け取るとよいでしょう。

登記識別情報の通知（権利証）や登記完了証は、紛失しても再発行できません。
特に登記識別情報通知は、今後不動産を名義変更する際に必要な重要書類なので、無くさないよう大切に保管してください。

相続登記の必要書類｜パターン別

相続登記で必要となる書類に関しては、不動産をどのように取得したかで若干内容が変わります。

ここでは、「遺産分割協議により不動産を取得した場合」「法定相続分どおりに不動産を取得した場合」「遺贈により不動産を取得した場合」の3つのパターンごとに、必要書類を解説していきます。

遺産分割協議により不動産を取得した場合

遺産分割協議で不動産を取得した場合に必要になる書類は、以下のとおりです。

なお、上記以外の書類が必要になる場合もあるので、詳しくは管轄する法務局に確認してください。

参考：相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等｜法務局
参考：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）｜法務局

法定相続分どおりに不動産を取得した場合

法定相続分どおりに不動産を取得した場合に必要となる書類は、以下のとおりです。

なお、上記以外の書類が必要になる場合もあるので、詳しくは管轄する法務局に確認してください。

参考：相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等｜法務局
参考：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）｜法務局

遺贈により不動産を取得した場合

遺贈により不動産を取得した場合に必要になる書類は、以下のとおりです。

なお、上記以外の書類が必要になる場合もあるので、詳しくは管轄する法務局に確認してください。

参考：相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等｜法務局
参考：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）｜法務局

相続登記の費用｜不動産の価値や司法書士への報酬によって前後する

相続登記にかかる費用は、「必要書類の取得費用」「登録免許税」「司法書士への依頼費用」の3つに大別されます。

必要書類の取得費用は、取得する書類の通数により異なります。
戸籍や住民票など、1通であれば数百円程度の費用で済みますが、相続登記で必要になる書類は多岐にわたります。
相続登記を長年放置していた場合には、数字相続の発生などにより相続人が増え、通常の相続登記よりもさらに多くの書類が必要となるため、必要書類を揃えるだけで1万円を超えるケースもあります。

相続登記で必要な登録免許税は、相続する不動産の固定資産税評価額をもとに計算します。
計算方法は、「土地と建物それぞれの固定資産税評価額×税率0.4％」です。
固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる固定資産税通知書の課税明細書で確認できます。
支払いは、収入印紙を法務局で購入し、登記申請書に貼ることで行います。

登記申請は複雑で素人にはわかりにくいため、専門家である司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士への依頼費用は事務所ごとに異なりますが、おおむね6万円から10万円程度が目安です。
ただし、登記申請や権利関係が複雑で必要書類の準備に手間がかかる場合には、相場以上の費用がかかることもあります。
費用が心配な方は、あらかじめ見積もりをとってもらうと安心です。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

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相続登記をしないとどうなるか

義務である相続登記を放置した場合、10万円以下の過料を科される可能性があるだけでなく、さまざまなデメリットがあります。

ここでは、相続登記を放置した場合のデメリットやリスクについて解説します。

責任や義務の押し付け合いにより家族間でトラブルになる可能性がある

責任や義務の押し付け合いにより家族間でトラブルになる可能性があります。
相続登記をしない場合、相続財産である不動産の管理責任で揉める可能性があります。

不動産を相続すると、使用の有無に関わらず、その不動産を維持・管理する義務が発生します。
誰が不動産を相続するか決まっていない場合、この義務は相続人全員が共有します。

不動産の維持・管理を怠った結果、ケガをした通行人などから損害賠償を請求された場合、共有者である相続人のうち誰が責任を負うのかで揉める可能性があります。
また、不法投棄によるゴミの悪臭や建物の倒壊の危険などで、隣人とトラブルになるおそれもあります。

実際にトラブルが発生してからでは、責任の押し付け合いで話がまとまらないケースも多いため、相続登記で責任の所在を明確にしておく必要があります。

相続した不動産の売却・賃貸や担保提供ができない

相続登記をせずにそのままにしておくと、相続した不動産を活用する際に、手続きをスムーズに進められない恐れがあります。
不動産を相続しても、相続人が相続登記の申請をしない限り、その不動産の名義は亡くなった方のままです。
相続した不動産を売却したい、賃貸物件として利用したいと考えても、実際の所有者と登記簿上の所有者が一致している必要があるため、相続登記をしなければ手続きを進められません。

いざ売却のタイミングで相続登記をしようとしても、他の相続人と連絡が取れなかったり、手続きに協力してもらえなかったりするなどの理由で、結局売却手続きが進められない場合もあります。

相続した不動産を有効活用するためにも、速やかに相続登記を行うようにしましょう。

相続した不動産を第三者に取られてしまうリスクがある

相続した不動産を第三者に取られる可能性も、相続登記を放置するリスクの1つです。
相続登記をして名義変更をするまでは、不動産は相続人による共有状態です。

共有者である他の相続人の経済状況が悪化した場合、債権者がその相続人の代わりに法定相続による登記を申請し、債務者である相続人の持分が差し押さえられる可能性があります。
また、相続人も自身の持分のみを売却できるため、第三者が介入し、権利関係が複雑になるおそれもあります。

相続した不動産を手放したくない場合、相続登記をして自身の権利を公示することが必要です。

相続登記の注意点

相続登記をする際には不備不足のない書類を準備すること、および自筆証書遺言の場合には家庭裁判所で検認を受けることを忘れないようにしてください。

2つの注意点をそれぞれ解説していきます。

書類に不備があると申請がやり直しになる可能性がある

相続登記の申請書に不備があったり、添付書類に不足があったりすると、修正または再提出を求められる可能性があります。

被相続人の戸籍は、出生から死亡までのすべての戸籍が必要です。
転籍を繰り返していたり、結婚や離婚で何度も戸籍が変わっている場合、戸籍の収集に漏れが出ることも考えられます。

何度か修正を繰り返しても必要書類が揃わない場合、申請自体がやり直しになる恐れもあります。
やり直しになるとさらに時間がかかるため、申請書類に不備や不足がないか、あらかじめしっかりと確認しておきましょう。

なお、「被相続人の登記簿上の住所地」と「死亡時の住所」が異なる場合、住所の変遷を証明する書類が必要です。
住民票の除票や戸籍の附票が添付書類として必要になるため、忘れずに提出しましょう。

自筆証書遺言は検認がないと相続登記ができない

自筆証書遺言で不動産を取得した場合、家庭裁判所で検認を受けない限り、相続登記の手続きはできません。
検認とは、家庭裁判所で他の相続人や裁判所職員の立ち会いのもとで遺言書を開封する手続きです。
遺言書の偽造や変造を防ぐために行われます。

検認を受けていない自筆証書遺言は、偽造の可能性があるため、その遺言書による相続登記はできません。自宅などで遺言書を見つけたら、必ず開封前に家庭裁判所で検認を受けてください。

遺言書にはいくつか種類がありますが、公正証書遺言や法務局に保管されている自筆証書遺言は家庭裁判所での検認は不要です。

参考：遺言書の検認｜裁判所

相続登記は自力でも可能だが専門家に任せるべき

相続登記は、相続人自身で行うことも可能ですが、時間や手間を考えると、登記の専門家である司法書士に依頼することをお勧めします。

相続登記をせずに放置していると、権利関係が複雑になり、相続人全員の合意を得たり、必要書類を揃えるのに時間がかかります。
相続人が遠方に住んでいる場合、予定を合わせて何度も遺産分割協議を行うのは、現実的ではありません。
必要書類を揃えるために、平日に時間をとって役所や法務局に足を運ぶ必要があります。
申請書類に不備や不足があると、何度も対応しなければならないため、時間が取れない方も多いでしょう。

司法書士などの専門家であれば、相続人の確定から必要書類の収集、遺産分割協議書の作成や登記申請まで、スムーズに手続きを進めることができます。

不動産の登記漏れがあると、後からトラブルになる可能性がありますが、司法書士であれば、不動産の現状を正確に把握して登記できるため、トラブルを未然に防ぐことが可能です。

余計な時間と手間をかけず、ストレスなく手続きを進めるためにも、相続登記は専門家である司法書士や弁護士に依頼することをお勧めします。

まとめ

土地や建物などの不動産を相続したら、法務局に相続登記の申請をする必要があります。
申請期限までに登記ができない場合、10万円以下の過料が科されるおそれがあるため、相続したら速やかに申請しましょう。

相続登記をせずに放置すると、新たな相続が発生して権利関係が複雑になるおそれや、不動産の売却・賃貸利用がしづらいなどのデメリットもあります。
一方で、申請に必要な書類は多岐にわたるため、相続人が自力で申請するのは難しいケースも多いです。

相続登記のやり方や申請書類についてわからないことがあれば、まずは司法書士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。