土地家屋調査の測量費用の目安｜節約方法や誰が払うのかまで解説

土地家屋調査の費用相場

土地家屋調査士への測量依頼の費用はケースごとに異なります。基本的に「現況測量」と「境界確定」の2つの方法を依頼することが多いです。現況測量とは現状の土地の大きさを測る方法です。境界確定とは隣地の方と立会いを行ったうえで境界確定書に署名捺印をもらい、法務局で登記する手続きのことです。それぞれの費用相場について紹介します。

現況測量：約10～20万円

現況測量の費用は10万円〜20万円前後が一般的です。しかし土地の大きさや地方・地域によって金額が大きく異なります。東京都であれば300㎡前後の測量費は20万円前後となりますが、地方の測量の場合5万円前後で行ってくれるケースもあります。現況測量は土地が広かったり、高低差などで測量が困難であったりするほど費用が高くなります。見積もりを取ってから依頼しましょう。

境界確定の測量：約40～50万円

境界確定の測量費用は40万円〜50万円が一般的です。隣接する土地の所有者や境界の数が多いほど高額になります。隣地所有者が遠隔地に住んでいる場合は、立会ってもらうために交通費などを支払うことになるかもしれません。

立ち会い：約10～30万円

隣地の所有者に立会い費用として数万円支払うことがあります。もちろん無料で立会いしてくれる方もいます。立ち会う人数が多くなると支払う金額も大きくなるため、事前に用意しておきましょう。

土地家屋調査にかかるその他の費用目安

現況測量や境界確定の他に、土地に関する手続きがあります。もちろん測量などは目的が異なるため、売却時に必ず必要というわけではありません。土地を保有している方は下記の項目を行う場合があるため事前に確認しておきましょう。

分筆登記

分筆登記とは1つの土地を複数の土地に分けることを指します。例えば1000㎡の土地を200㎡ずつ、5つに分けるときに分筆登記を行います。大きな土地は分筆することで買い手が見つかりやすくなります。分筆登記の費用は土地の大きさや分筆する数によって価格が異なります。一般的には数十万円前後ですが、土地の大きさや立地によっては100万円を超えることもあるため注意しましょう。また都心部より地方の方が費用が安い傾向にあり、事前に分筆登記の見積もりを取っておくと準備しやすいでしょう。

地目変更登記

地目変更登記とは、登記簿に記載されている地目の変更を行うことを指します。地目とは土地の用途を指し、全部で23種類あります。

一般的に売却する土地が「宅地」であれば高く売ることができます。その他の地目は建物が建築できず（学校などは除く）、土地としての評価額が低いためです。地目変更登記の費用は5万円〜10万円が一般的です。

建物表題登記

建物表題登記とは建物を建築または増築した際、どのような建物であるかを法務局で登記することを指します。具体的には下記の項目の内容を登記します。

建物表題登記は土地家屋調査士に依頼するケースが多く、費用相場としては10万円〜20万円前後となります。

建物滅失登記

建物滅失登記とは建物を解体した際に行う登記です。費用相場としては5万円〜10万円が一般的です。

土地家屋調査の測量費用は誰が払う？

土地家屋調査士の測量費用は売主が支払うことが一般的です。ただし法律などで決まっているわけではないため、売主と買主の話し合いの上で確定します。境界が確定していなくても売却する「公簿売買」の場合、売主は土地家屋調査士の測量費用を負担しません。公簿売買とは土地の測量を行わず、登記簿の表示面積によって売買代金を確定する方法です。
測量を行って売却する場合、時間や費用がかかりますが、正確な金額で売却できます。反対に、公簿売買は即時売却できて測量費用がかかりませんが、測量を行って算出した金額を下回ることがあります。

土地家屋調査の測量の流れ（境界確定・土地分筆の場合）

土地家屋調査が完了するまでの流れを紹介します。

1．無料相談

初めに土地家屋調査士のホームページや電話で問い合わせを行います。要件と土地の場所をお伝えしましょう。一般的には初回相談は無料としている企業が多いですが、場合によっては有料となる可能性もあるため事前に確認しておきましょう。

2．資料による調査・見積もり

土地の場所を伝えたら土地家屋調査士が登記簿などから調査を行ってくれます。この段階である程度見積もりを出してもらうことが可能です。見積もりに同意した後は現地の調査へ移行します。

3．現地調査（事前）の実施

資料による調査が完了した後は現地で土地の調査を行います。まずは「境界杭がない箇所はどこか」「隣地の方は住んでいるのか」など、土地の状況を確認します。

4．現況測量の実施

現地調査が完了した後は現況測量を行います。土地の大きさによって異なりますが、測量は数時間程度で完了します。その後測量図を作成するのに3日から1週間ほど期間がかかります。境界確定する場合は現況測量図と照らし合わせて書類を作成します。

5．境界確定書類の作成

境界確定をする場合は現況測量図をもとに境界確定書類を土地家屋調査士が作成します。書類の中身は「隣地の方と境界杭の位置を確認して同意した」という内容です。

6．立ち会いと書類へ捺印

境界確定を行う際は現況測量図をもとに立会いを行います。基本的に現況測量図をベースに立会いを行うことが一般的ですが、明らかに境界杭がずれていた場合は話し合いで決めていきます。立会いは土地家屋調査士から立会い者へ事前連絡し、日程を調整して行います。立会い日に境界確定書類に捺印をもらいます。

7．登記申請　土地境界確定から土地分筆の場合

捺印が完了した後は土地家屋調査士が法務局で登記申請します。申請してから1週間から2週間ほどで登記が完了し、境界確定・土地分筆登記が終了します。

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土地家屋調査の費用を抑える3つの節約ポイント

土地家屋調査士への費用を節約する3つのポイントについて紹介します。

まとめて依頼する

現況測量や境界確定、分筆登記などをまとめて同じ土地家屋調査士へ依頼することで全体の費用を抑えることが可能です。何度も分けて依頼するよりも一度にまとめて依頼した方が土地家屋調査士としても仕事量が少なくなるため、コストを抑えることが可能となります。

相見積もりをとる

土地家屋調査士によって測量費用は大きく異なります。同じ土地であっても10万円もの差額が生じたという事例も少なくありません。相見積もりを取ってから依頼すると節約することが可能となります。

土地家屋調査を依頼するかの判断基準

土地家屋調査士に測量を依頼するかの判断基準は下記の3つが考えられます。

トラブルの可能性は高いか

不動産を売却する際は、契約書に記載されている土地の面積より、現況測量した後の土地の面積の方が小さかった場合、契約不適合責任が問われる可能性もあるため、売却前に測量しておくことが大切です。

地価が高い地域か

東京都など土地の価格が高い地域では、1坪違うだけで数百万円の差額が生じます。売却してから土地が小さかったために、買主に「小さい分返金してほしい」と言われる可能性もあるため、地価が高い地域は測量しておきましょう。

地籍が古くなっていないか

登記簿に記載されている土地の情報（地籍）が古くなっている場合は測量しておきましょう。古い土地は固定資産税を安くするため、現況測量より小さい面積で登記されているケースも多いからです。売却時の価格に影響するため、現況測量の面積で登記しましょう。

土地家屋調査の測量士・調査士を選ぶポイント

土地家屋調査士を選ぶ際は下記の3つのポイントを意識して探しましょう。

土地家屋調査士の資格はあるか

土地家屋調査士は国家資格です。現況測量だけであれば、測量士の資格を保有していれば問題ありませんが、土地家屋調査士へ相談したい人は資格の確認を行いましょう。

依頼前のコミュニケーションに問題はないか

土地家屋調査士に依頼する前のコミュニケーションに問題がないかもチェックしておきましょう。意思疎通ができていないとこちらの要望とは違う作業を行ってしまうこともあります。また土地家屋調査士でも、「高低差があり土地の測量自体が難しく、できない作業がある」などとはっきり伝えてくれる方であるかも重要です。

全体像の知識・視点を持っているか

測量する目的を理解し、全体的な知識や視点を持ち合わせているかも大事なポイントです。正確な金額を算出するためには、土地ごとの特徴を考慮して測量できる知識や視点が必要です。

まとめ：土地家屋調査士を選ぶときは費用の見積もりを出してもらおう

土地家屋調査士の費用相場は数十万円からですが、依頼内容や土地の状態によって異なります。売却で損をしないように土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。依頼前に見積もりや連絡の取りやすさなどを確認して、信頼できそうな土地家屋調査士に依頼しましょう。